Une société n'est pas forcément soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Selon sa forme, elle relève de l'impôt sur le revenu (IR) de plein droit, comme la SCI, ou peut y opter pour une durée limitée, comme la SARL ou la SAS. Ce choix pèse sur l'impôt annuel comme sur la revente.
Ce qui distingue l'IS de l'IR
À l'IS, la société paie l'impôt sur son bénéfice, puis les associés ne sont imposés que sur ce qu'ils perçoivent : rémunération ou dividendes. À l'IR, la société est « translucide » : son résultat est imposé directement chez les associés, à proportion de leurs droits, qu'il soit distribué ou non.
En 2026, l'IS reste fixé à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, pour les sociétés dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 M€ et dont le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, puis à 25 % au-delà. À l'IR, le bénéfice s'ajoute aux autres revenus du foyer et suit le barème progressif, jusqu'à 45 %, plus les prélèvements ou cotisations sociales selon la nature du revenu.
SARL, SAS : l'option temporaire pour l'IR
Une société de capitaux peut opter pour l'IR pendant cinq exercices au plus (article 239 bis AB du code général des impôts) si elle remplit toutes ces conditions :
- moins de cinq ans d'existence au moment de l'option ;
- moins de 50 salariés et un chiffre d'affaires ou un total de bilan inférieur à 10 M€ ;
- une activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ce qui exclut la gestion de son propre patrimoine ;
- un capital et des droits de vote détenus à 50 % au moins par des personnes physiques, et à 34 % au moins par les dirigeants et leur foyer ;
- l'accord de tous les associés.
L'option est notifiée au service des impôts dans les trois premiers mois de l'exercice concerné. La société peut y renoncer avant le terme, mais ne pourra plus l'exercer.
Son intérêt : permettre aux associés qui participent à l'activité d'imputer les pertes des premières années sur leurs autres revenus, une situation fréquente pour les start-up qui investissent avant de facturer. Dès que la société devient durablement bénéficiaire, être imposé sur des bénéfices laissés en réserve devient pénalisant.
La SARL de famille (associés parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS) dispose d'une option distincte, sans limite de durée (article 239 bis AA du CGI), ouverte notamment à la location meublée.
La SCI : IR par défaut, IS sur option
La SCI qui loue nu relève de l'IR : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers, avec déduction des intérêts, travaux et charges, et imputation du déficit foncier hors intérêts sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ces revenus supportent l'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, taux maintenu en 2026. À la revente, la plus-value suit le régime des particuliers : 19 % d'IR plus les prélèvements sociaux, avec des abattements qui exonèrent totalement d'IR après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
À l'IS, la société amortit l'immeuble (hors terrain), ce qui réduit nettement son résultat imposable. En contrepartie :
- la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable, donc après déduction des amortissements, sans abattement pour durée de détention ;
- pour percevoir les loyers, les associés se versent des dividendes, taxés par défaut au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 ;
- l'option n'est révocable que jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée ; elle devient ensuite définitive.
Attention : une société civile qui exerce habituellement une activité commerciale (location meublée, achat-revente de biens) est en principe soumise à l'IS de plein droit. L'activité de marchand de biens se loge donc plutôt dans une société commerciale.
Un exemple simplifié
Une SCI encaisse 20 000 € de loyers nets de charges et d'intérêts. Ses deux associés sont dans la tranche à 30 %. Montants totaux, hors CSG déductible :
| SCI à l'IR | SCI à l'IS | |
|---|---|---|
| Résultat imposable | 20 000 € | 8 000 € (après 12 000 € d'amortissement) |
| Impôt de la société | 0 € | 1 200 € (15 %) |
| Impôt des associés | 9 440 € (30 % + 17,2 %) | 0 € si rien n'est distribué |
L'écart se réduit dès que les associés ont besoin des loyers : distribuer les 6 800 € restants coûte 2 135 € de prélèvement forfaitaire unique. Surtout, chaque année d'amortissement augmente d'autant la plus-value taxable à la vente : le calcul se fait sur toute la durée de détention.
Les critères pour trancher
- Le besoin de revenus : si les bénéfices servent à vivre, l'IS ajoute une taxation à la distribution.
- L'horizon de détention : une revente à moyen terme pénalise souvent l'IS.
- Le taux marginal des associés : plus il est élevé, plus l'IS à 15 % devient attractif pour un bénéfice conservé.
- La phase de vie : des pertes de démarrage plaident pour l'IR temporaire, des bénéfices réinvestis pour l'IS.
Ce choix se combine souvent avec la structure de détention, voire le recours à une holding. Nous l'abordons dans notre accompagnement des sociétés immobilières.
En résumé
- À l'IS, la société paie l'impôt (15 % puis 25 %) et les associés sont taxés sur ce qu'ils perçoivent.
- Les SARL et SAS de moins de cinq ans peuvent opter pour l'IR pendant cinq exercices au plus.
- La SCI est à l'IR par défaut ; l'option pour l'IS n'est révocable que pendant cinq exercices.
- L'IS allège l'impôt courant d'une SCI mais alourdit la fiscalité de la revente.
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